Процедура приобретения недвижимости в Латвии
Какие объекты разрешено приобретать иностранцам? Сколько длится типичная сделка и без кого она не может быть заключена? Из чего складываются дополнительные расходы и можно ли их избежать? Самая важная информация для покупателей недвижимости в Латвии – в этом материале.
Права иностранцев на покупку недвижимости
Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Латвии?
Граждане России, Украины, Казахстана и других бывшего СССР могут покупать недвижимость в Латвии практически без ограничений. Оформлять сделку можно на физическое или на юридическое лицо. В собственности может находиться любое число объектов жилой и коммерческой недвижимости.
Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?
Покупка объектов без земли проходит без ограничений.
Для сделки с участком – например, частным домом или землей под строительство – понадобится получить разрешение органа местного самоуправления, который имеет преимущественное право выкупа. Процедура формальная. И если стоимость объекта близка к рыночной, получение такого разрешения займет не более двух недель.
Некоторые категории объектов россиянам и другим гражданам (и юрлицам) из СНГ запрещено покупать:
- сельскохозяйственные и лесные участки;
- земли на приграничных территориях;
- земли в природных заповедниках и других охраняемых территорий;
- земли в дюнной защитной зоне Балтийского моря и Рижского залива (за исключением случаев, когда в городах эти зоны предусмотрены к застройке);
- земли в защитных зонах публичных водоемов и водотоков, за исключением участков, на которых предусмотрена застройка;
- земли на территориях месторождений полезных ископаемых государственного значения.
| Обратите внимание! Приграничными территориями считаются зоны, примыкающие к российской границе на расстояние от 30 до 50 км. Например, сюда относятся города Алуксне, Балви, Виляка и др. Это значит, что приобрести частный дом в этой местности россияне не смогут. Это одна из причин, почему приграничные территории Финляндии пользуются спросом у покупателей заграничных дач, а Латвии – нет. |
Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Латвии?
Владелец любой недвижимости в Латвии получает право оформить многократную шенгенскую визу. По ней можно находиться в стране до 90 дней в полугодие, а также въезжать в другие государства Шенгена.
С 2010 года в Латвии действуют поправки к закону «Об иммиграции», по которым обладатели недвижимости могут получить вид на жительство при выполнении ряда условий. Главное требование к «золотой визе» – стоимость объекта должна превышать €250 000. Читайте подробнее о ВНЖ за покупку недвижимости в Латвии.
Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Латвии?
Любой собственник в Латвии, независимо от его гражданства и наличия вида на жительство, обязан оплачивать ежегодные налоги на недвижимость и коммунальные услуги. Задолженность по налогам может привести к штрафам и отказу в выдаче визы или продлении ВНЖ. Читайте подробнее о содержании недвижимости в Латвии.
| Обратите внимание! Налоговые резиденты Российской Федерации, т.е. люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в году, должны уведомлять российские налоговые органы об открытии счетов в зарубежных банках или создании юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки. Читайте подробнее о правилах покупки недвижимости за рубежом для граждан России. |
Поиск недвижимости в Латвии
В Латвии почти все свободно говорят по-русски. Это облегчает поиск подходящего объекта.
Как искать недвижимость в Латвии?
В Латвии – широко распространен русский язык, что облегчает поиск недвижимости на местных сайтах. Многие из них, например, varianti.lv, имеют русскоязычные версии.
Большая база объектов недвижимости в Латвии собрана на Prian.ru. Вы можете сортировать предложения по важным для вас параметрам, сохранять понравившиеся варианты и подписываться на обновления. Также вы можете оставить заявку на подбор объекта по вашим требованиям – риэлторы сами пришлют вам подборки подходящих вариантов.
Разобраться в ситуации на местном рынке недвижимости помогут статьи и новости о Латвии. Обратите внимание на свежий обзор.
Как искать риэлтора в Латвии?
В Латвии – участие риэлтора в сделке не обязательно (в отличие от нотариуса, без которого продажа не может быть зарегистрирована). Теоретически вы можете сами искать объекты, договариваться о просмотрах, вести переговоры о цене… Но на практике иностранцы крайне редко решаются проходить процедуру самостоятельно.
Россияне в Латвии – ключевые зарубежные покупатели недвижимости. Поэтому в большинстве местных агентств есть сотрудники, свободно говорящие по-русски. У некоторых застройщиков и риэлторских компаний есть офисы в Москве и Санкт-Петербурге. Недвижимость в Латвии можно подобрать также с помощью российских агентств, работающих на международном рынке.
Смотрите список риэлторов и застройщиков в Латвии.
Риэлтор, которого нанимает покупатель, представляет его интересы:
- подбирает объекты, подходящие под требования клиента
- организует поездку в Латвию на просмотры недвижимости
- торгуется с продавцом от имени покупателя
- согласовывает процедуру сделки и даты встреч у нотариуса
- готовит документы и договоры, подает их в госорганы и банки
| Обратите внимание! Риэлторская деятельность в Латвии не лицензируется. Ответственность за чистоту сделки перед покупателем несет нотариус, а риэлтор выступает посредником. По сути, агентские услуги может оказывать любой человек. Поэтому выбирая своего риэлтора, ориентируйтесь на репутацию компании и опыт специалиста. Также можно посмотреть списки сертифицированных членов Латвийской ассоциации недвижимости LANIDA. |
Пошаговая схема стандартной сделки с недвижимостью
Рядовая сделка с недвижимостью — от выбора объекта до регистрации нового собственника — длится один-три месяца.
Этап 1. Резервация и проверка объекта
Открываем счет в банке
После выбора объекта покупатель открывает расчетный счет в латвийском банке. Этот счет понадобится для перечисления суммы сделки, оплаты государственных налогов и пошли. В будущем через этот счет будут оплачиваться коммунальные услуги.
Заключаем договор задатка
Договор о задатке в Латвии регламентирован законом. В документе указываются реквизиты продавца и покупателя, паспортные данные недвижимости, цена продажи, условия и способ оплаты. После его подписания недвижимость снимается с продажи и резервируется за покупателем.
Размер задатка – договорной. Обычно вносят от 3% до 10% от цены объекта. В случае, если покупатель отказывается от сделки по субъективным причинам, он теряет задаток. Если сделка срывается по вине продавца, он обязан возместить задаток в двойном размере.
Если покупатель готов сразу выплатить всю сумму, можно не заключать предварительный договор.
Проверяем объект недвижимости
Перед подписанием договора купли-продажи агент покупателя совместно с нотариусом выясняют:
- вписано ли имущество в Земельную книгу;
- законно ли застроен земельный участок;
- какова цель использования земли;
- существуют ли ограничения на действия с землей (например, в случае если она находится в защитной зоне);
- права предыдущего владельца;
- в случае если земельный участок приватизирован – закончен ли данный процесс;
- уплачен ли за имущество налог на недвижимость;
- в случае если имущество заложено – в каком банке, как будет погашен залог;
- не ведется ли судопроизводство с домом, квартирой, земельным участком, не наложен ли дополнительный запрет в пользу третьих лиц;
- нет ли долгов по коммунальным услугам.
Этап 2. Заключение договора купли-продажи
Получаем разрешение на покупку земли
Для совершения сделок с землей в Латвии иностранцы должны получать разрешение от органов местного самоуправления. При этом многим квартирам принадлежит часть общедомовой территории. В этом случае также понадобится разрешение.
Процедура – формальная, на практике иностранцам не отказывают. Заявление подготовит риэлтор. Ответ придет через 5-20 дней.
Подписываем договор купли-продажи
Для подписания договора стороны (или их доверенные представители) встречаются у нотариуса в Латвии. Покупателю при себе надо иметь только паспорт.
Продавец должен предоставить:
- паспорт
- выписка из земельной книги
- инвентаризационное дело (технический паспорт объекта)
- если покупка произошла в браке – необходимо присутствие второго супруга или доверенность от него
- если покупка произошла до брака – оригинал брачного свидетельства
- квитанция об уплате налога на недвижимость
Помимо стандартных пунктов договора, касающихся характеристик недвижимости и ее стоимости, рекомендуется туда включить описание порядка расчетов между сторонами, срок передачи объекта, санкции за задержки, перечень имущества, которое идет в придачу к недвижимости (мебель, ключи и т.п.).
Во время этой встречи нотариус также заверяет прошение в Земельную книгу на смену владельца.
Этап 3. Оплата сделки
Срок, в течение которого покупатель должен перечислить деньги продавцу, оговаривается в договоре, обычно – от недели до месяца.
Перевести средства можно двумя способами: на счет продавца или на специальный счет сделки. Рекомендуется второй вариант как более безопасный для обеих сторон.
| Что такое счет сделки? На основе договора между продавцом, покупателем и банком открывается счет. Когда покупатель переводит на него сумму для сделки, деньги блокируются на определенное время, как правило, на 1-3 месяца. Чтобы получить деньги, продавец должен предоставить в банк свидетельство о праве собственности покупателя на недвижимость. Если этого не происходит в течение согласованного срока, деньги возвращаются покупателю. |
Помимо стоимости объекта покупатель должен заплатить государственный налог на недвижимость. Без соответствующей квитанции сделка не может быть зарегистрирована. Оплата происходит с личного счета в латвийском банке, реквизиты предоставит нотариус.
Этап 4. Регистрация нового собственника
Риэлтор подает документы для регистрации права собственности в Земельную книгу: договор купли-продажи, прошение о смене владельца, банковское платежное поручение о перечислении суммы сделки. В Земельной службе надо будет также оплатить налог на недвижимость и канцелярские расходы.
Регистрация выполняется в течение 10 дней. Затем выдается документ (удостоверение земельной книги), подтверждающий право собственности.
Юрист покупателя передает удостоверение земельной книги в банк, где открыт счет сделки. Банк проверяет документы, «размораживает» счет и перечисляет деньги продавцу. После чего продавец передает недвижимость покупателю, при этом рекомендуется подписать акт приемки-передачи.
На этом этапе сделку можно считать завершенной. Вся процедура занимает один-три месяца.
Можно ли провести сделку с недвижимостью удаленно?
Да, можно. Для этого покупатель подписывает нотариальную доверенность на своего представителя, который будет подписывать договор купли-продажи вместо него.
Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Латвии
В объявлениях о продаже недвижимости стоимость объекта всегда указывается без учета дополнительных расходов. Между тем, покупатель должен еще оплатить налоги, пошлины, гонорары специалистам, которые будут ему помогать.
Открытие счета в банке — €100-200
Если у покупателя из России и стран СНГ нет счета в любом европейском банке, то необходимо его открыть. Стоимость открытия счета – от €100 до €200.
Налог на покупку недвижимости: 2%
Все покупатели недвижимости в Латвии, в том числе иностранные, перед регистрацией сделки должны оплатить государственную пошлину – 2% от цены объекта. Налог начисляется от большей суммы – кадастровой стоимости или цены, указанной в договоре купли-продажи, – но не может превышать €42 686.
Услуги риэлтора: 0-5% от цены объекта
В Латвии размер вознаграждения агента не закреплен законом. Также нет правила, запрещающего брать плату с обеих сторон сделки, главное, чтобы и продавец, и покупатель были согласны. Стандартно ставка составляет 3-5% от стоимости недвижимости, в дорогих объектах – 1-2%. На первичном рынке в большинстве случаев агентства работают на комиссии от застройщика и не берут плату с покупателя.
На «вторичке» продавец обычно нанимает агента, который выставляет недвижимость на продажу по цене, уже включающей его гонорар. Таким образом, за услуги агента платит покупатель.
Если в сделке участвуют два маклера, то каждая сторона платит вознаграждение своему агенту согласно подписанному договору на оказание услуг.
Услуги нотариуса: €200-400
Гонорар нотариуса зависит от сложности сделки. Стандартные услуги – договор купли-продажи, заверение подписей, выписки из государственных регистров – обойдутся примерно в €200-400.
Услуги переводчика: €0
В Латвии очень многие риэлторы и нотариусы прекрасно говорят на русском языке, на нем же ведется и обсуждение сделки во время подписания договора. Поэтому большинство покупателей из России и СНГ переводчика не нанимают.
Переводчик может потребоваться, если какие-то документы составлены на редком для Латвии языке, т.е. не латышском, английском или русском.
Государственные сборы при регистрации: €22
В Латвии установлена фиксированная ставка за внесение записей в Земельную книгу – €22.
| Пример расчета дополнительных расходов на покупку недвижимости в Латвии
Новая квартира бизнес-класса в центральном районе Риги, площадью 100 кв. м. Цена объекта — €250 000
Итого: стоимость объекта с учетом дополнительных расходов: €255 422.
|
Резюме: это надо запомнить
- Серьезных ограничений на покупку недвижимости в Латвии для россиян и граждан стран СНГ нет. Для большинства сделок надо получить разрешение от местных властей, которые имеют преимущественное право выкупа земельных участков. Но процедура эта формальная, занимает 5-20 дней.
- Покупка недвижимости стоимостью от €250 000 позволяет получить ВНЖ инвестору, супругу(е) и несовершеннолетним детям. Сравните условия латвийской золотой визы с другими здесь.
- Ключевой участник сделки, который гарантирует ее безопасность, – нотариус. Без него недвижимость собственника сменить не может.
- Дополнительные расходы в Латвии ниже, чем в большинстве стран Европы. Даже в случае найма собственного юриста за дополнительную комиссию, траты составят не более 5-6% от цены объекта.
- Стандартная процедура покупки занимает один-три месяца. В случае получения ипотечного кредита, сроки могут увеличиться.